Außerordentliche Kündigung des Hausverwaltervertrages

Ein Hausverwaltervertrag stellt ein Dienstverhältnis höherer Art dar und kann somit auch ohne wichtigen Grund außerordentlich gemäß § 627 BGB gekündigt werden. (mehr …)

Im Rechtsstreit vor dem LG Berlin ging es um die außerordentliche Kündigung eines Hausverwaltervertrages, bei dem die Dienstverpflichtung von einer GmbH wahrgenommen wurde. Dieser wurden die Hausverwalterdienste befristet übertragen. Neben der Beschreibung des Aufgabengebietes enthielten die Verträge eine Vereinbarung über die Vergütung, welche sich prozentual nach den Nettosollkaltmieten der zu verwaltenden Objekte richten sollte. Der Beklagte kündigte der Klägerin wegen Pflichtverletzungen gegenüber den Mietern und bezüglich der Hausabrechnung aufgrund der Befristung außerordentlich. Dagegen wandte sich die Klägerin mit dem Argument, dass für eine außerordentliche Kündigung der wichtige Grund fehle. Unabhängig von der Streitfrage, ob ein wichtiger Kündigungsgrund für die Beklagte vorlag, entschied das Landgericht, dass die Kündigung jedenfalls gemäß § 627 Abs. 1 BGB wirksam war. Zum Vorliegen der Voraussetzungen dieser Norm führte das Gericht folgendes aus:

Zuallererst handele es sich bei den von der Klägerin wahrzunehmenden Aufgaben um Dienste höherer Art. Die Aufgaben, die die Klägerin wahrzunehmen hatte (z.B. Geltendmachung der Ansprüche aus den Mietverhältnissen, Abnahme von Handwerkerleistungen und Rechnungsprüfung etc.) seien durchaus mit denen von Berufsgruppen vergleichbar, die unstreitig Dienstleistungen höherer Art erbringen (Steuerberater, Anwälte, Inkassounternehmen). Weiterhin erkannte das Gericht in dem Hausverwaltervertrag auch ein dauerndes Dienstverhältnis, wie es § 627 BGB verlangt. Jedoch darf nach § 627 derjenige nicht außerordentlich und ohne wichtigen Grund gekündigt werden, der feste Bezüge erhält. Trotzdem eine Vereinbarung über die Vergütung im Vertrag getroffen wurde, stellte das Gericht fest, dass diese Vereinbarung nicht besagt, dass die Klägerin feste Bezüge erhalten sollte. Dies resultiere aus der Tatsache, dass eine von den Mieten abhängige prozentuale Vergütung vereinbart worden ist. Dazu das Gericht:

„Das letztlich bestimmbare, aber von ungewissen, schwankenden Voraussetzungen abhängige Entgelt kann nicht mir festen Bezügen i.S.d. § 627 BGB gleichgesetzt werden. … Einkünfte deren (Mindest-) Höhe nicht im voraus feststeht und die demgemäß schwanken und im ungünstigen Falle sogar ganz ausbleiben können, sind keine festen Bezüge i.S.d. § 627 I BGB, weil ihr Bezug mindestens der Höhe nach ungewiss ist und deshalb nicht Grundlage der Existenzsicherungsplanung des Dienstverpflichteten sein kann (BGH NJW-RR, 1993, 505).“
Letztlich stand nach Ansicht des Gerichts auch nicht der Umstand im Wege, dass die Klägerin eine juristische Person ist:

„Im Zuge der Tendenz z.B. auch von Angehörigen akademischer Berufe, sich in einer GmbH zusammenzuschließen (…), einerseits und der zunehmenden Kommerzialisierung persönlicher Vertrauensbereiche andererseits läßt sich aber eine besondere Vertrauensstellung nicht mehr lediglich im Verhältnis zweier natürlicher Personen zueinander bejahen.“

LG Berlin, Urteil vom 23.08.2001 – Az: 31.O.206/01

(erschienen in Berliner Anwaltsblatt Heft 3/2002)

(erschienen in Berliner Anwaltsblatt Heft 3/2002)

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