Mieterhöhung darf gedeckelt werden

Der Bundesgerichtshof hat sein Urteil zur sogenannten Mietpreisbremse, der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013, gesprochen. Nach dem Richterspruch ist die Senkung der zulässigen Erhöhung für Bestandsmieten auf maximal 15 Prozent rechtmäßig. Und zwar im gesamten Stadtgebiet von Berlin. (mehr …)

Dem Verfahren lag die Klage eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 20 Prozent zugrunde. Die Verordnung, die die Erhöhung auf 15 Prozent begrenzt, hielt er für unwirksam. Nach Ansicht des BGH begegnet schon mal die Ermächtigungsgrundlage für die Verordnung (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB) keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insbesondere erkannte der BGH keinen Verstoß gegen das Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 GG).

Die Kappungsgrenzen-Verordnung selbst sei auch von § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt. Es sei nicht zu beanstanden, dass der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet ausgewiesen habe, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet und daher die Mieterhöhungsmöglichkeit auf eine Steigerung um höchstens 15 % begrenzt ist (vgl. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Der Senat habe hier einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum. Dieser sei erst dann überschritten, wenn sich die Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen und offensichtlich verfehlt sind. Das sei hier aber nicht der Fall. Denn es sei nicht feststellbar, dass etwa allein die Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin sachgerecht gewesen wäre oder dass der Verordnungsgeber ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte. Der Berliner Senat sei zutreffend davon ausgegangen, dass das Gesetz bei der Beurteilung der Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen nicht zwingend vorschreibt. Es spreche auch nichts dafür, dass die zur Bestimmung der Wohnungsmarktsituation vom Berliner Senat herangezogenen Indikatoren ungeeignet gewesen wären. Soweit der Kläger abweichendes Datenmaterial heranziehe, lasse er zum einen außer Acht, dass dieses im Zusammenhang mit einem anderen Gesetzesvorhaben erhoben worden ist, und lässt zum anderen unberücksichtigt, dass Gerichte nicht ihre eigene Bewertung an die Stelle des weitreichenden Beurteilungs- und Einschätzungsspielraums des Verordnungsgebers setzen dürfen und daher nur überprüfen können, ob das methodische Konzept des Verordnungsgebers – so wie hier – tragfähig ist.

Einen rechtswidrigen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht des Vermieters vermochten die Karlsruher Richter auch nicht zu erkennen. Die getroffene Maßnahme stelle einen verhältnismäßigen Eingriff dar. Der Senat von Berlin war vor allem nicht gehalten, als mildere Maßnahme den Geltungsbereich der Verordnung nur auf einen Teil des Stadtgebiets zu erstrecken. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn eindeutig feststünde, dass eine beschränkte Gebietsausweisung den mit der Verordnung angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreichen würde. Dies sei aber nicht verlässlich prognostizierbar. Die besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen sei u.a. aufgrund der spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar.

BGH, Urteil vom 04.11.2015 – Az.: VIII ZR 217/14

BGH, Urteil vom 04.11.2015 – Az.: VIII ZR 217/14

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