Mieterhöhung: Nur 15 statt 20 Prozent zulässig

Der Verordnungsgeber hat mit dem Erlass der Berliner Kappungsgrenzen-VO vom 7. Mai 2013 wirksam von der Ermächtigung gemäß § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht. (Leitsatz des Bearbeiters) (mehr …)

Im Rahmen eines Mietrechtsstreits nahm der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch. Wie es § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, begehrte der Vermieter die Zustimmung zu einem Mietplus von 20 Prozent. Der beklagte Mieter erkannte im daraufhin geführten Klageverfahren einen Erhöhungsbetrag von 15 Prozent an, was auch das Amtsgericht als rechtens ansah. Die über die restlichen fünf Prozent aufrecht erhaltene Klage wies das zuständige Amtsgericht ab. Die zugelassene Berufung zum Landgericht hatte jedoch keinen Erfolg.

In Abweichung von § 558 Abs. 3 Satz 1 bestimmt Satz 2, dass die maximale Mieterhöhung 15 Prozent beträgt, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist“. Von der Einschlägigkeit dieser Vorschrift gingen hier sowohl das AG als auch der Beklagte aus und bezogen sich auf die vom Berliner Senat am 7. Mai 2013 erlassene Kappungsgrenzen-VO. Nach Ansicht des Klägers sei das Amtsgericht aber zu Unrecht von der Anwendbarkeit bzw. Wirksamkeit der Kappungsgrenzen-VO ausgegangen.

Die Verordnung sei unwirksam, da die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer vom Kläger zitierten Analyse des GEWOS-Institutes allenfalls in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg besonders gefährdet sei, der Senat hingegen in der Verordnung sämtliche Bezirke Berlins unter Zugrundelegung statistisch zweifelhaften Datenmaterials als besonders gefährdet ausgewiesen habe.

Das Landgericht teilte diese Ansicht nicht und bestätigte die Wirksamkeit der Kappungsgrenzen-VO. Der Senat von Berlin habe als zuständiger Verordnungsgeber von der in § 558 Absatz 3 Satz 3 BGB enthaltenen Ermächtigungsgrundlage zur Gebietsbestimmung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB wirksam Gebrauch gemacht. Richtig sei, dass das Amtsgericht die Wirksamkeit der Verordnung nicht einfach so habe annehmen dürfen, sondern es hätte sie im Rahmen des Rechtsstreits selbstständig prüfen müssen. Allerdings habe die Kammer diese durch das AG unterlassene selbstständige Wirksamkeitsprüfung nun im zweiten Rechtszug nachgeholt und sei zu dem Ergebnis gekommen, dass die Verordnung wirksam sei.

Insbesondere könne eine Rechtsnorm nicht schon deshalb als rechts- bzw. verfassungswidrig angesehen werden, weil sie auf einer Prognose über den Verlauf einer späteren tatsächlichen Entwicklung beruht, die sich nachträglich als falsch herausstellt. Hier sei dem Verordnungsgeber auch im Rahmen von § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ein Prognosespielraum zuzubilligen. Zu überprüfen sei lediglich, ob dem Verordnungsgeber Fehler bei seiner Prognose unterlaufen seien. Offensichtlich verfehlte Erwägungen seitens des Verordnungsgebers seien hier aber nicht ersichtlich.

Für seine Prognose habe der Senat als Grundlagendaten die Berliner Mietversorgungsentwicklung 2006 bis 2011, die Mietversorgungsquote 2011, die Prognose der Mieterversorgungsquote 2020, den Index Angebotsmieten/Bestandsmieten, den Index Bruttokaltmieten/Nettoeinkommen, die Entwicklung Mobilitätsrate 2011/2006, den Wohnflächenverbrauch 2011/2006 sowie den Index preisgünstige Mietangebote/Berechtigte Haushalte herangezogen.

Gleichzeitig habe er aus einem Vergleich der Berliner Mietspiegel 2011, 2009 und 2007 eine Beschleunigung des jährlichen Anstiegs der ortsüblichen Vergleichsmiete von 0,8% (2007-2009) auf 4,0% (2009-2011) sowie einen überproportionalen Mietanstieg bei einzelnen Wohnungstypen, die in allen Teilen Berlins zu finden sind, abgeleitet. Erst davon ausgehend habe er eine besondere Gefährdungslage im gesamten Stadtgebiet angenommen. Diese Erwägungen seien vertretbar.

Auch habe der Senat sich nicht auf einzelne Bezirke beschränken müssen, die in der Analyse des GEWOS-Institutes als besonders gefährdet bezeichnet werden. Eine besondere Gefährdung i. S. d. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB liege bereits vor, wenn eine Gemeinde in einer Mangelsituation durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet wird, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm eine spezifische Labilität zu vermitteln. Dies könne auch dann der Fall sein, wenn der Wohnungsmarkt bei Berücksichtigung des gesamten Angebots und der gesamten Nachfrage einen Ausgleich bereits erreicht habe oder sogar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots erreicht zu haben scheint.

Die für die besondere Gefährdungslage erforderliche spezifische Labilität des Wohnungsmarktes sei gerade für Berlin in mehrfacher Hinsicht gegeben. Berlin sei mit 3,42 Millionen Einwohnern die bevölkerungsreichste Stadt Deutschlands und damit nach Einwohnern die zweitgrößte Kommune der Europäischen Union. Sie ist Sitz diverser Bundesbehörden sowie Botschaften und gelte als einzige Kommune der Bundesrepublik Deutschland als Weltstadt auf den Gebieten der Kultur, Politik, Wissenschaften und Medien. Auch die Verkehrs- und Besucherzahlen (11,3 Mio. Touristen, 26,9 Mio. Übernachtungen, 126.000 Tagungen und Kongresse, 10,6 Mio. Fachbesucher im Jahre 2013) sprächen für sich.

Ausgehend von dieser in der Bundesrepublik Deutschland singulären Kumulation labilitätsfördernder, die Nachfrage nach vermietetem Wohnraum weiter stimulierender – und gemäß § 291 ZPO gerichts- und allgemeinkundiger – Faktoren für den Wohnungsmarkt habe der Senat von Berlin auf Grundlage der verwendeten Daten ermessensfehlerfrei davon ausgehen dürfen, dass eine besondere Gefährdung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen in sämtlichen Bezirken Berlins besteht.
Es sei auch naheliegend, eine Gefährdungslage für die gesamte Stadt anzunehmen, wenn die Mangellagen erst in einem Teil der Bezirke eingetreten seien, auf andere Bezirke aber auszustrahlen drohten.

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2014 – Az.: 67 S 121/14

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2014 – Az.: 67 S 121/14

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