WEG: Eigentumswohnung darf als Ferienwohnung vermietet werden

Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. (Leitsatz des Gerichts) (mehr …)

1,17 Millionen Besucher haben allein im Januar 2010 in Berlin übernachtet. Wenn es nach dem BGH geht, dürfen all jene, die nicht im Hotel sondern in einer Ferienwohnung in der Hauptstadt übernachtet haben, das auch weiterhin tun. Ein Wohnungseigentümer vermietete nämlich zwei seiner Eigentumswohnungen, die in einer Anlage mit 92 Einheiten gelegen sind, tage- oder wochenweise an Touristen und Geschäftsreisende. Die WEG beschloss auf einer Sitzung jedoch, dem Eigentümer eine derartige Nutzung zu untersagen.

Gegen diesen Beschluss wandte sich der Wohnungseigentümer mit dem Argument, die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste und ähnliche Mieter halte sich im Rahmen der ordnungsgemäßen Nutzung seiner Wohnungen. Sowohl vor dem Amtsgericht Charlottenburg als auch vor dem Landgericht scheiterte der Kläger allerdings. Erst der Bundesgerichtshof entschied in seinem und im Sinne seiner Gäste.

Die Bundesrichter sahen den Beschluss der WEG weder durch einen Anspruch nach § 15 WEG noch nach § 1004 BGB gerechtfertigt. Mangels Beschlusskompetenz sei der entsprechende Beschluss demnach nichtig. Die Vermietung habe sich im Rahmen der zulässigen Wohnnutzung bewegt. Zwar gehöre dazu in erster Linie die Nutzung einer Wohnung als Lebensmittelpunkt. Nach Art. 14 GG habe der Wohnungseigentümer allerdings auch das mit § 13 Abs. 1 WEG auch einfachrechtlich abgesicherte Recht, sein Eigentum zu vermieten. Eine derartige Nutzung dürfe lediglich die anderen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigen, dass bei einer typischen Wohnnutzung zu erwarten ist.

Da dies für die Überlassung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern (OLG Stuttgart NJW 1992, 3046; BayObLG NJW 1994, 1662) im Sinne des Wohnungseigentümers entschieden worden sei, könne für die Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste und vergleichbare Personenkreise nichts anderes gelten.

Auch der Umstand, dass mit der Vermietung Einnahmen erzielt werden und die Nutzung demnach als gewerblich anzusehen sei, ändere an der Zulässigkeit der Ferienvermietung nichts. Entscheidend sei allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfinde. Da die Gäste die Wohnung lediglich für den Aufenthalt und die Übernachtung nutzen und eben keine gewerbliche Tätigkeit innerhalb der Räume ausüben, werde die Wohnung zu Wohnzwecken genutzt. Die kurze Dauer des Aufenthalts und die angeblich stärkere Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums der Wohnanlage ließen die BGH-Richter ebenfalls nicht als Argument gegen die Ferienvermietung gelten. Dies gelte im Prinzip auch für die intendierte längerfristige Vermietung der Wohnungen, da eine schnellere Mieterrotation bzw. unachtsame Dauermieter auch dort nicht ausgeschlossen seien.

Die Veränderung des Charakters der Wohnanlage durch die Ferienvermietung sei als Beeinträchtigungsgrund zwar grundsätzlich denkbar. Allerdings könne eine solche Veränderung auch anderweitig eintreten, wenn etwa die Eigentümer wechseln oder sich innerhalb der Anlage andere zulässige Nutzungsformen durchsetzen. Wolle man dies verhindern, müsse die Teilungserklärung entsprechend abgefasst oder besondere Vereinbarungen unter den Eigentümern getroffen werden. Dies sei im vorliegenden Fall nicht erfolgt.

BGH, Urteil vom 15.01.2010 – Az.: V ZR 72/09

(erschienen in Berliner Anwaltsblatt Heft 4/2010)

(erschienen in Berliner Anwaltsblatt Heft 4/2010)

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